2009-03-24 | Jak bronić się przed podwyżkami czynszu?

W przypadku, kiedy właściciel nieruchomości podniesie lokatorom nieruchomości czynsz w sposób niezgodny z ustalonymi w prawie mieszkaniowym zasadami, mamy prawo decyzję tę kwestionować. Tym bardziej, że jeśli chodzi o podnoszenie opłat za mieszkanie nie ma tu jednolitych zasad.

Inaczej wygląda ta sprawa we wspólnotach, spółdzielniach, gminach i prywatnych kamienicach. Lokatorzy, czyli przede wszystkim najemcy lokali komunalnych, lokatorskich własnościowych, należących do Skarbu Państwa i w prywatnych budynkach płacą czynsz na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów(UOL). Przepisy te pozwalają podnieść czynsz maksymalnie dwa razy w roku, nie częściej niż co 6 miesięcy. Podwyżka może wynosić albo: 1) nie więcej niż 3% wartości odtworzenia lokalu (około 7-8 zł za 1 m²), albo 2) przekroczyć tę wysokość.

Co to takiego ten wskaźnik odtworzenia? To iloczyn powierzchni użytkowej lokalu i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m² budynku mieszkaniowego. Wskaźniki ustalają wojewodowie i można je znaleźć albo w dziennikach urzędowych wojewodów albo na stronie www Ministerstwa Infrastruktury.

Właściciel lub zarządca nieruchomości musi złożyć pisemne wypowiedzenie czynszu co najmniej 3 miesiące przed planowana podwyżką. Jeśli podwyżka przekroczy, wspomniane wcześniej 3%, lokator ma prawo podania na piśmie powodów podwyżki. Co więcej, z mocy ustawy zaskarżeniu przez lokatora podlegają właśnie te podwyżki, które w skali roku wynoszą więcej niż owe 3% wartości odtworzeniowej.

Do podwyżek opłat za lokale spółdzielcze stosuje się 2 ustawy: o spółdzielniach mieszkaniowych(USM) i ochronie praw lokatorów (UOL). Właściciele nie są lokatorami w rozumieniu UOL, do nich zastosowanie ma USM. Przepisy tych dwóch ustaw różnie odpowiadają na te same kwestie. W przypadku kolizji przepisów prymat mają rozwiązania prawne korzystne dla spółdzielcy.

Spółdzielnia musi powiadomić o podwyżce czynszu co najmniej 2 tygodnie przed końcem terminu wnoszenia opłat. Z mocy USM, członkowie spółdzielni mogą domagać się kalkulacji każdej podwyżki. Istnieją również dwie możliwości jej kwestionowania. Po pierwsze, można skorzystać z postępowania wewnąterzspółdzielczego. Po drugie, od razu skierować się do sądu. Osoba nie będąca członkiem spółdzielni w dochodzeniu swych racji może skorzystać tylko z trybu sądowego.